觀點網訊：近日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金首次擴募專案獲得上海證券交易所正式受理倉儲。本次擴募擬納入位於合肥和西安的兩處優質倉儲物流資產，均為“亞洲一號智慧產業園”，合計建築面積約25萬平方米。
擴募完成後基金管理面積合計將超過60萬平方米，並將分佈於東部、中部和西部三大區域，實現資產規模擴容、區域佈局最佳化，有效增厚基金分派率倉儲。
京東REIT於2023年2月8日在上海證券交易所上市，是國內首單民營企業倉儲物流公募REIT倉儲。本次擴募是京東REIT上市以來的首次擴募，標誌著京東產發在搭建可持續公募REITs平臺、盤活優質倉儲資產、深化精細化運營領域實現關鍵突破。
合肥產業基礎紮實，新能源、先進製造、區域分撥及冷鏈倉儲需求穩步擴容，區位優勢持續吸引三方物流與電商佈局倉儲。根據仲量聯行市場調研，合肥市近年來高標倉新增供應總體呈下降趨勢，2024至2025年新增供應持續收縮。本次擬納入的合肥長豐資產位於長豐雙鳳片區，兼具產業配套和城市配送功能，可承接製造業供應鏈、快遞快運、電商零售和消費物流等多元需求，是合肥重要的產業型物流節點。
西安作為西北核心物流樞紐，依託“一帶一路”、中歐班列、航空樞紐和多式聯運體系，優質高標倉去化表現穩健，空置率穩步回落倉儲。根據仲量聯行市場調研，新增供應節奏自2023年後明顯放緩，預計未來3年西安市非保稅高標倉市場新增供應有限。本次擬納入的西安港務資產位於西安國際港務區，可承接跨境電商、大宗貿易、快遞快運、汽車及零部件製造、第三方物流等多元需求，區位優勢明顯、資產韌性突出。
合肥專案是京東REIT首次引入非關聯方租戶的底層資產，形成“關聯租戶+外部定製租戶”並存的多元租賃結構倉儲。一方面，專案引入京東物流體系內企業作為基礎租戶，簽訂長期租約，築牢收入基本盤；另一方面引入外部優質、履約能力較強的定製化租戶，針對其倉儲需求提供定製化場地與配套服務。優質外部租戶長期租賃的加入，進一步豐富了租金來源，也為後續資產運營拓展開啟空間。
西安專案仍由京東物流100%整體租賃，有助於進一步增強資產現金流穩定性及抵禦市場波動的能力倉儲。京東物流作為核心租戶，整租模式下，資產出租率和租金收繳具備較強確定性，有利於基金穿越市場週期。
從資產組合角度看，本次擴募將進一步提升基金資產規模和組合穩定性，最佳化基金在西北、長三角等重點物流節點的佈局，更好匹配多元化市場需求，並提升基金抵禦單一區域市場波動的能力倉儲。
根據仲量聯行出具的資產評估結果，本次擴募資產的物業評估值約10.34億元（最終交易價格及發行規模將以正式公告和發行檔案為準），2027年預計年化分派率為5.15%，較首發資產分派水平增厚超過150個基點倉儲。擴募資產較好的現金流表現，將對基金整體收益產生積極貢獻。
同時，京東REIT已於2026年3月正式公告第二次擴募工作，擬購入位於北京、昆明、廣州三地的成熟運營高標準倉儲物流不動產專案，目前正與相關省級發改委積極溝通推進倉儲。
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