今年10月起，日本政府將明確要求海外購房者申報國籍房產。這是兩年內，該國政府針對海外投資者推出的第四項主要措施。
從2024年要求境外業主提供國內聯絡人，到2025年《國土利用計劃法》細化申報內容，再到2026年4月《外匯及外國貿易法》擴大申報範圍，一套被外界解讀為“趕人”的政策組合拳正逐一生效，隨著時間逼近，關於日本不動產投資的討論也逐漸火熱起來房產。
“新規本質上不會大幅減少外國人在日本的房地產投資額房產。”IQI日本公司CEO根布和明向《國際金融報》記者表示，面對當前局勢，海外投資者不必驚慌。
日本街頭景觀房產。李曦子/攝
10月起購房需登記國籍
一直以來，“去日本投資房產”都是國際房地產市場上的熱門話題，尤其是公寓類住宅，一直是海外投資者們的心頭好房產。
根據日本國土交通省公佈的“不動產價格指數”，2015年至2025年間，日本全國住宅綜合指數上漲約37.9％，住宅地僅上漲21.5％，獨棟住宅上漲20.3％，但公寓指數飆升了80％，東京都漲幅更是高達86.9％房產。
推動價格上漲的關鍵因素之一，是供應端的持續收縮房產。過去十年間，日本全國住宅開工數量減少了18.5％，首都圈新建公寓供應量更是銳減45.7％。土地、人工和建材成本全面上漲，疊加新房供給近乎“腰斬”，共同推高了核心城市房價。
展開全文
指數顯示日本房價在疫情後持續攀升
無身份國籍限制、日元貶值、收益可觀、融資環境友好……這些優勢長期以來吸引各國投資者赴日買房房產。但海外個人投資者對日本樓市的影響並沒有外界認為的那麼大。
2025年，日本國土交通省首次利用登記資訊開展專項調查房產。調查覆蓋2018年1月至2025年6月約55萬套新建公寓，以“所有人登記地址在海外”為口徑。2025年上半年的資料顯示：東京23區海外地址買家佔比僅為3.5％，即便在外國人最集中的東京核心6區（千代田、中央、港區、新宿、文京、澀谷），這一比例也不過7.5％；同期，大阪市該資料為4.3％，京都市為2.5％。
相比之下，海外機構資本對商業地產的影響要大得多房產。根據統計，2025年日本商業房地產投資額達6.218萬億日元，其中海外投資機構約佔34％，資金主要集中於寫字樓、酒店和物流設施等大宗商業地產。
值得玩味的是，日本政府要求今年10月起，海外投資者購買房產時，必須在不動產登記時申報國籍，並附上護照等證明檔案房產。
對此，根布和明表示，本次政策調整的主要目的，並非是要保護日本業主的利益，而是解決一個更現實的問題——所有者下落不明、土地或建築物無人管理而被閒置的問題房產。事實上，這種情況在日本人所有的空置房屋中也會發生，只不過當所有者在海外時，應對會更加困難，因此明確國籍和所有者資訊的必要性正在提高。
對個人買家影響有限
根布和明對記者透露，就其目前接觸到的海外投資者來說，多數並不把這種變動視為特別問題，投資判斷也未出現大的變化房產。
根據政策調控，今後更容易受到規制影響的，是機場或自衛隊設施周邊、與安全保障相關的土地、國立公園、重要文化財產等，海外投資者將難以將這些類別的地產收入囊中房產。
“政府真正想要限制的是那些利用經營管理簽證，但實際並未在日本居住，也未開展事業的大型買家房產。”根布和明說，這種簽證也被認作“空殼簽證”，對純粹希望在日本居住或投資的人，這種影響是有限的。
對此，2015年開始在日本做民宿的譚雪婷（網名：六一三在日本）也深有感觸房產。她對記者表示，海外投資客在日本樓市中普遍存在認知誤區，常因貪圖便宜購入“負資產”或需大修的空置房產，幻想短期轉手套利。但由於缺乏盤活能力，導致資產閒置，既加重了日本空房問題，也使政府稅收受損。“這也是日本政府目前調整政策的主要原因。政府希望海外業主可以持續維護和利用房產，這並非限制海外投資，而是旨在減少空置、盤活存量”。
她認為，日本樓市對“懶人投資者”的吸引力正下降房產。商業地產一直以來都是海外投資者的購置重點，但閉眼買入、坐等升值的時代已過。
不過，譚雪婷個人仍看好日本核心都市（東京、大阪等）的投資價值房產。
“日本已進入長期通脹週期，原材料、人工、土地成本全面上漲，核心區域土地不可再生，資產價值有支撐；同時，日本政府持續實施貨幣寬鬆、財政刺激，為經濟注入流動性，利好核心資產房產。”譚雪婷說。
根布和明也指出，物價、租賃收益率、空置率、管理費上漲，是外國人和日本人共同面臨的問題房產。“不過，在日元貶值的情況下，持有外幣的海外投資者有時會在匯率上佔優”。
根布和明同時指出，東南亞投資者赴日投資的趨勢正在走強房產。據他估算，近一年來自東南亞的投資者大約攀升了40％。值得注意的是，除印度尼西亞、菲律賓的投資者外，印度的富裕階層也開始入場。
與之形成對比的是中國投資者的數量正在下降房產。據根布和明估算，來自中國內地的投資者過去一年數量下降約50％，來自中國香港的投資者數量下降40％。
居外IQI集團聯合創始人、集團董事總經理何丹尼向記者透露，該公司收集的資料顯示，過去，中國內地買家是日本房地產需求的重要來源之一，不過近年來數量已有所下降房產。
何丹尼認為，事實上，中國買家對日本房地產的興趣並沒有消失，而是在經歷調整後重新恢復房產。“市場正在從過去幾年較明顯的情緒波動，轉向更加理性和長期的資產配置需求。中國買家只是在重新選擇日本市場”。
從投機轉向長期配置
對於未來，何丹尼的判斷是：海外買家對日本房地產的興趣仍將保持韌性，但投資行為會更加專業化房產。
“日本房地產正在從過去的‘機會型投資市場’，逐漸轉向‘長期資產配置市場’房產。”他對記者表示，“未來日本房地產市場競爭的重點，不是誰可以買，而是誰能夠找到真正有長期價值的資產。”
在他看來，對於亞洲投資者，日本房地產最大的吸引力並不是價格，而是穩定性——成熟的產權制度、透明的交易環境，以及東京、大阪等城市長期存在的經濟和人口吸引力房產。
根布和明則給出了更具體的建議：“雖然目前感覺房地產價格偏高，但東京全域並非統一上漲房產。即使管理費和建築費上漲，但如果租金和資產價格也能隨之上升，那麼我們仍認為該資產具有投資價值。”
對於已有具體購買目標的人，他建議不要過度擔心未來的制度變化房產。
但他同時提醒，購買並不保證一定能獲利房產。需要持續關注的風險包括：日本央行繼續加息對融資成本的推升、日元匯率一旦反轉帶來的匯兌損失、租金回報率壓縮、管理修繕費持續上升，以及退出時的流動性等問題。
總體而言，日本房產投資的大門並沒有關閉，但門禁正在加裝房產。對於真正以長期持有為目的的投資者而言，這道門禁並不會將他們拒之門外。
記者 周秭沫
文字編輯 王哲希
版面編輯 孫霄
—— / 好文推薦 / ——
美債危機“不可避免”房產？
數萬名加密貨幣持有者資訊遭洩露
馬斯克正改變美國CEO“工資天花板”
韓國股市為何頻繁“熔斷”房產？
行優先股為何風光不再
財通證券被警示
宏利基金前路幾何
茅臺半年報“爆冷”
星巴克否認“物料將由蜜雪代工”
好想來回應稱重爭議房產：收銀重啟未清零
點亮“在看”房產，你最好看！ (*╯3╰)
