2026年是不動產與關聯產業步入新舊動能轉換的關鍵之年租賃。當市場告別增量擴張的黃金時代，行業底層邏輯正在被系統性地重寫——從開發到運營、從增量到存量、從規模到品質、從空間租賃到價值共生。
值此“十五五”開局之年，《觀點指數 • 2026博鰲報告》穿透短期市場波動，拆解產業底層邏輯的演變，為全行業呈現一份兼具專業深度與前瞻價值的產業全景圖譜租賃。
以下為《住房租賃：格局嬗變》報告租賃。
進入2026年，中央及地方持續搭建完整的租賃住房長效制度框架，以存量商品房收購、非居改住、低成本信貸、稅費減免等為抓手持續擴容保租房供給租賃。同時，各省市人才安居、公積金改革、公保並軌、行業監管細則同步完善，住房租賃政策體系逐步從基礎制度建設向高質量發展轉變。
市場租金表現上，各級城市租金同比持續承壓，畢業季、返工季帶動環比階段性修復，同時保租房持續發揮市場穩價作用，租金僅為同地段市場化房源的六到九折，政策限價屬性對沖市場化租金波動，搭建市場化租金隨行及保障房租金兜底雙層租金體系租賃。
企業供給端，觀點指數注意到年內樣本企業新增開業專案規模較2025年同期明顯收縮，地方國資、央國企成為新增專案的主力，市場化長租企業受低價保障房分流衝擊的影響，普遍收縮拓店規模，行業告別全域市場化擴張階段租賃。年內新增專案集中長三角、一線及強二線等核心城市，500套以下小型存量改造公寓為市場基礎供給，千套級產住融合社羣成為政策導向下的發展新主線。
資本端，年內租賃住房REITs市場首發與擴募並行，存續資產規模穩步擴容，底層資產佈局城市持續拓寬租賃。同期資產證券化產品密集發行，多層次租賃金融工具集中創新落地，全國首單R4用地綠色保租房類REIT、多型別機構間REITs先後發行，發行主體由單一國資拓展至民企、外資，底層資產從保租房逐步向市場化長租公寓拓寬。
上半年行業資源持續向長三角、一線、強二線等核心產業集聚的城市傾斜，國資主導保障房供給、市場化主體轉型輕資產運營、多元化配套服務落地、多層次資本市場工具等成為住房租賃市場發展的核心主線租賃。
政策環境
“十五五”規劃為住房租賃定調租賃，存量收儲專項政策持續落地
據觀點指數監測，2026年1-6月，中央多部委密集出臺住房租賃、保障性住房等相關領域的頂層政策，覆蓋規劃綱要、金融財稅、青年安居、公積金改革、資產盤活等多個維度，住房租賃政策體系逐步從基礎制度建設向高質量發展轉變租賃。
其中，2026政府工作報告明確鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房，以及《十五五規劃綱要》正式釋出，將住房租賃市場發展提升至國家戰略高度，提出逐步解決新市民、青年人階段性住房困難，構建“配售+配租”並行的保障體系租賃。規劃綱要強調保障性住房在住房體系中的基礎性作用，為“十五五”期間住房租賃市場發展指明瞭方向。
在5月國務院頒佈的《城市更新“十五五”規劃》的頂層設計中，住房租賃正式成為支撐城市存量提質、盤活存量低效資產的重要抓手租賃。規劃將老舊廠房、商業辦公、存量商品房、公有住房等低效資產全面納入盤活範圍，為住房租賃市場開闢了全新的房源獲取通道，並透過最佳化保障性住房供給，精準解決各類群體居住難題。同時，規劃明確提出，推動符合條件的城市更新專案發行基礎設施REITs和資產證券化產品，為存量資產盤活提供融投管退的完整閉環，也將吸引更多社會資本參與城市更新背景下的租賃住房建設與運營。
展開全文
貨幣金融政策持續壓低融資成本租賃。2026年1月央行結構性工具利率下調0.25個百分點，保障性住房再貸款由1.75%降至1.25%，是繼2025年降息後的再度加碼。同時財政部明確落實好專項債券支援收購存量商品房用作保障性住房等政策。
青年安居專項政策層面，細分小戶型、宿舍型公寓成為建設硬性導向租賃。十五部門聯合發文，要求各地因地制宜建設宿舍型、小戶型青年公寓，佈局產業園、軌道交通沿線，降低通勤成本、促進職住平衡。同時，年內住建部聯合共青團中央召開青年安居座談會，將青年租住需求納入城市配套硬性考核。
在中央統一政策框架的指引下，2026年上半年全國各省市、區縣密集出臺落地相關檔案細則，政策內容覆蓋房源籌集、人才補貼、存量收購、運營監管、金融配套、公保並軌、城市更新改造等，各地結合自身人口規模、庫存水平、產業結構進行差異化施策租賃。
回顧地方的政策檔案，存量商品房收購已成為各地的核心抓手，配套操作細則相繼落地租賃。年內上海、重慶、福建、廣西、煙臺、中山、河南等多城密集出臺存量房源收購政策或推動存量收儲工作進展，聚焦商品房收購方案、專項債/再貸款支援、收購價格標準等，形成標準化收購流程。
舉例來說，湖南2026年擬收購超200萬平方米存量房源用於保障性住房、安置房、宿舍及人才房等用途，計劃發行27.99億元專項債專項用於收購租賃。上海啟動收購二手住房用於保障性租賃住房工作，探索核心城市存量盤活新路徑。
同樣聚焦供給側，非居住存量改造政策逐步從試點走向常態化，商辦、廠房、酒店批次轉租賃成為重要的趨勢，各地細化改造審批流程租賃。如年內廣州、深圳、珠海、福州、貴州等明確閒置寫字樓、廠房、酒店可改造保租房，不調整土地性質。
需求側，人才安居體系持續細化租賃。多地圍繞十五部委青年安居政策，搭建租金補貼、人才公寓免租驛站、公積金最佳化等多重保障體系，覆蓋畢業生、產業工人、科創人才、港澳青年等群體。
管理規範層面，成都、浙江、北京、鄭州、西安等多城聚焦行業監管與立法，同步出臺租賃管理條例、租住面積標準、違規企業整治等檔案，整治行業亂象，建立長效監管機制租賃。
現階段，住房租賃行業常態化監管體系已逐步成型，違規企業持續出清，合規連鎖運營品牌市場份額進一步提升租賃。
整體來看，年內政策重心明顯從增量建設轉向存量盤活，同時隨著新建保障性住房的持續推進和房地產市場存量規模的擴大，未來政策導向將更加註重存量資源的盤活利用，非居改租、收購存量商品房、公保簡併等模式將成為政策重點租賃。
與此同時，政策導向從滿足基本居住需求，逐步向提升居住品質、完善配套服務、促進社羣融合轉變租賃。智慧化、綠色化、人性化成為租賃住房發展的新方向。
在支援行業發展的同時，監管同步加強租賃。資金監管、企業監管、租客權益保護等方面的制度持續完善，促進行業健康有序發展。
市場表現
50城住宅租金同比持續承壓租賃，租金修復更多依賴季節性需求衝擊
租房市場表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在內），監測其住宅平均租金的走勢情況租賃。
2026年6月，50城住宅平均租金單價31.44元/平方米/月，環比小幅下行0.36%，對比2025年6月的33.86元/平方米/月，當前租金仍存在約7%的價差，尚未修復至去年同期水平租賃。
拉長上半年維度，2026年1-6月50城租金累計均值錄得31.11元/平方米/月，2025年同期為34.00元/平方米/月，累計同比下滑8.51%租賃。樣本內84%的城市租金錄得同比下跌，核心城市租賃價格整體弱於去年同期，行業租金增長壓力持續存在。
從月度走勢來看，市場階段性修復特徵清晰租賃。1-5月租金持續震盪上行，租金均值由1月的30.67元/平方米/月回升至5月的31.55元/平方米/月，區間累計漲幅2.87%。6月雖出現環比小幅回落，但跌幅較年內前期顯著收窄，租金底部企穩訊號逐步顯現。
分城市月度行情分化明顯租賃。5月受畢業求職需求前置釋放帶動，絕大多數城市租金環比上行，其中一線城市迎來一輪強勢反彈。進入6月，季節性需求邊際減弱，租金同步回撥，全年新增保租房集中入市帶來的供給增量持續壓制市場化租金，供需兩端博弈持續。
整體來看，上半年租金回暖依靠春節返城、畢業季等短期季節性客流形成脈衝式拉動，存量改造、新建保租房持續擴容帶來供給增量，供需基本面未出現實質性改善，季節性紅利消退後租金缺乏持續上行支撐租賃。
分重點城市觀察，一線核心城市租金絕對值長期具備稀缺價值，其中北京2026年1-6月平均租金96.77元/平方米/月，租金單價穩居全國第一，但上半年累計同比下跌17.47%，為樣本內跌幅最深的城市之一租賃。上海緊隨其後，上半年租金均值91.69元/平方米/月，累計同比下滑12.17%。
分城市能級來看，2026年1-6月，百城一線住宅累計租金均值為80.22元/平方米，二線城市28.08元/平方米，三線城市租金為18.98元/平方米租賃。一線租金單價約為二線的2.86倍、三線的4.23倍，核心城市租賃資產價值優勢穩固。
對比2025年上半年，三者累計下跌幅度分別為15.1%、7.35%及4.16%，高能級城市在年內租金調整期內承受了更大的租金回撥壓力租賃。
單月同比表現上，年內一線、二線及三線城市租金同比全線持續負增長，租賃市場整體處於價格調整週期租賃。
重點城市租金環比表現季節性特徵明顯租賃。受春節後返城及畢業季需求釋放等季節性因素影響，上半年一線城市租金表現為V型修復態勢。1月租金跌至77.73元/平方米/月的階段性低點後，2月環比反彈3.11%，3月短暫回撥2.37%，4月和5月連續兩個月強勁上漲，環比漲幅分別達1.98%和4.81%，5月83.64元的水平已和2025年10月基本持平，6月畢業季需求提前透支，導致租金階段性回撥。
二線城市上半年租金走勢平穩得多租賃。1月租金為27.47元/平方米/月，此後在27.91元至28.68元之間窄幅波動，6月收於28.68元/平方米/月，環比微漲0.53%，同比下跌4.94%。
三線城市是三個能級中表現最弱的板塊，租金單價從1月的19.24元/平方米/月波動下行至6月的18.71元/平方米/月，不過月度整體波動區間遠小於一線城市，三線城市租金已處於較低水平，繼續下跌的空間有限，但受制於人口外流和需求不足，同樣缺乏上漲動能租賃。
從資料來看，一線、二線聚集高校、科創企業、外來務工群體等，每年5-6月畢業求職季形成剛性租賃高峰，環比波動幅度大租賃。三線以本地常住居民、基礎務工人員為主，人口流動季節性弱，租金月度變化平緩。
從重點城市租金表現來看，觀點指數判斷，隨著市場調整逐步到位，租金繼續大幅下跌的空間有限，整體有望企穩租賃。同時，各地人才補貼、公租房擴圍、青年公寓、人才公寓、保租房等投放優先在一二線城市落地，短期內或對市場化租賃房源形成一定分流；但長期來看，這些舉措將有效夯實剛需群體的居住基礎，穩固市場基本盤。
企業經營
多元主體入局租賃，頭部規模領跑卻增收乏力
企業經營層面，進入2026年，住房租賃行業集中度持續提升，頭部企業規模穩步擴張，觀點指數監測的住房租賃集中式領域中， 20家樣本企業已開業規模超110萬套/間租賃。
萬科泊寓及龍湖冠寓管理規模穩居集中式領域第一梯隊，兩者已開業房量均超10萬間租賃。截至3月末，萬科泊寓共運營管理25.1萬間長租公寓，已開業房量為18.2萬間，繼續保持行業領先地位。龍湖冠寓開業房源達到12萬間。
第二梯隊已開業規模在2萬到10萬間之間，以專業運營商及國央企為主，包括瓴寓、樂乎集團、美寓、百瑞紀集團、城家公寓、安居樂寓、華潤有巢、招商蛇口壹間公寓、保利和寓等，這部分企業正在向全國化佈局邁進租賃。
2萬間以下中小型住房租賃企業多為新入局的地方國企或者深耕細分領域的市場主體，包括中海長租公寓、方隅公寓、樂璟生活社羣、浦發有家等租賃。
與此同時，以自如、相寓等為代表的分散式租賃企業管理房量也有不同程度的增長租賃。其中，截至一季度末，相寓在管房量較年初增加0.78萬套至34.52萬套，繼續保持穩健增長。
不過，觀點指數注意到，頭部企業雖規模領先，但受租金下行、存量最佳化等因素影響，全年營收出現小幅收縮租賃。部分國資、腰部品牌憑藉高出租率、低成本資金、精準賽道佈局等優勢，實現營收逆勢高增，行業已從規模競爭轉向包含運營、盈利、資產質量等在內的多維度競爭。
資料顯示，2025年主流房企系長租公寓品牌營收表現為規模梯隊固化、增速兩極分化的特點租賃。除相寓及雅詩閣外，上圖所列示的8家樣本企業合計收入約98.53億元。
其中萬科泊寓、龍湖冠寓繼續穩居第一梯隊，2025年收入分別為36.66億元和24.8億元，合計佔7家企業總收入的比例超60%，但兩者年度收入同比均出現微跌租賃。分散式企業以相寓為例，相寓2025年收入50.13億元，同比下降18.19%，降幅較為顯著。
從資料來看，頭部品牌的規模優勢固然存在，但年度收入均出現不同程度的負增長，在租金下行週期中，龐大的體量使得調租難度增加，更大規模也意味著更大面積的收入基數承壓，租金調整的邊際難度隨規模遞增租賃。
值得關注的是，萬科泊寓在2025年主動推進存量最佳化策略，透過出清低效房源、聚焦核心城市優質資產來改善資產組合質量，雖然短期收入微降，但長期來看有利於提升整體的運營效率和抗週期能力租賃。
國有資本運營企業表現亮眼，以招商蛇口壹間公寓、華潤有巢、城投寬庭為代表的樣本企業，全年營收集中在6億至14億元區間租賃。這部分地方國央企市場主體正逐步從政策驅動的供應者成長為有競爭力的市場化運營主體。
招商蛇口壹間公寓和華潤有巢年度收入分別為14億元及8.8億元，兩者同比均實現兩位數增長，前者漲幅為13.45%，後者為10%，正在逐步縮小與頭部的差距租賃。其中招商蛇口壹間公寓業務已覆蓋深圳、上海、杭州、廈門、合肥等全國十餘座重點城市，同時年內亮相的合肥壹間公寓·高新社羣、烏鎮壹間公寓·桃源裡等專案為其全國化業務擴張補充資產儲備，進一步支撐營收規模向上。
城投寬庭單城佈局的在管房源實現6億元的年度收入，單城產出效率超過了部分全國性佈局的品牌租賃。
全年創收5億元以下的以中海長租公寓、金地草莓社羣、寧巢公寓、陸家嘴樂居等為代表，這部分企業體量不大但運營靈活租賃。其中，陸家嘴樂居年度收入同比增長82.54%至1.15億元，成為年度收入增幅最大的企業。另外，據企業披露，截至2025年末，安居寧巢公司合併資產總額約23.3億元，並爭取2026年年度營業收入突破2億元。
出租率表現上，觀點指數監測的住房租賃品牌整體出租率集中在80%至98%區間，超過八成品牌出租率達到或超過90%租賃。其中以美寓、寧巢、相寓、華潤有巢、萬科泊寓、龍湖冠寓等為代表的樣本企業出租底線穩固。
從資料來看，行業增長的動力正從規模擴張切換到運營深耕，未來的收入增長將更多依賴於出租率的穩定維持、租金溢價能力的持續提升、增值服務收入的多元拓展以及存量資產的盤活效率等租賃。
回顧年內樣本企業的外拓表現，觀點指數注意到，輕資產化已成為企業擴張的主流方式，市場增長格局出現結構性重構，增量資源向具備運營、數字化、品牌能力的主體傾斜租賃。
其中國資平臺持有資產+專業運營商輸出管理的合作模式持續成熟，年內以萬科泊寓、瓴寓、華潤有巢、漫柏集團、雅詩閣等為代表的住房租賃運營商先後與多地國資平臺達成合作，依託存量改造、聯合運營、全權託管等輕資產模式實現規模擴容租賃。
除對外拓店外，萬科泊寓等頭部企業同步推進存量門店提質最佳化，透過戶型調整、配套升級、低效房源出清等改善存量資產收益租賃。
另外，年內外資、網際網路企業、國資等多類主體加速佈局，住房租賃市場參與方多元化發展趨勢明顯租賃。
外資資管聚焦核心城市優質存量專案輸出運營能力，睿星資本年內拿下上海前灘駐在雲灣LIV'NTheCove長租公寓整體運營權，專案底層資產由上海國存基金、光大金甌持有，形成“國資持有物業+外資專業運營”的合作範本租賃。
網際網路、科技大廠加速切入住房租賃賽道，多元佈局動作密集落地，其中包括美團“拼好房”的商標註冊、多個京東小哥專屬公寓落地、騰訊企鵝島員工公寓的投入使用、華為與廣州安居集團達成合作、小米牽手萬科泊寓、悅享·小鵬之家（珠江嘉苑店）正式開業運營等，大廠企業的佈局正在為行業帶來產品形態、運營方式及定價邏輯上的新變化租賃。
對於專業住房租賃運營商而言，各地城投、安居平臺儲備大量待入市保租房與存量改造物業，資產運營管理權持續對外放開租賃。同時小米、華為、京東、小鵬等企業持續加速自建員工配套公寓，該類專案雖單盤體量不及大型保租房社羣，但客群穩定、空置率低、具備品牌溢價，這將是住房租賃運營商輕資產化的增量來源。
從資料來看，增長的物理天花板尚未到來，但分配邏輯已經改變租賃。結構性因素正取代總量因素，成為企業增長與否的關鍵。
專案發展
市場化主體主動縮量租賃，產住融合社羣成為發展新趨勢
專案開業方面，觀點指數選取30家住房租賃企業作為樣本，監測住房租賃產品的開業情況租賃。
新增專案開業層面，2026年1-6月，觀點指數監測的樣本企業累計新增開業專案70個，涵蓋21家主流品牌、19座重點城市租賃。對比2025年同期，樣本企業新增開業專案總量顯著收縮，行業整體拓店擴張節奏放緩。
觀點指數認為，供給格局發生結構性轉變是本期開業規模同比下滑的核心誘因租賃。當前各地城投、安居平臺等地方國資批次投放保障性租賃住房、人才專項公寓，依託低成本政策性信貸、全鏈條稅費減免、政府指導價等多重優勢，形成極強的價格競爭力，持續分流青年剛需租客，大幅擠壓市場化長租公寓盈利空間，行業市場化賽道競爭壓力持續走高。在此背景下，大量市場化老牌運營商調整經營戰略，主動暫停全國化規模擴張，將重心轉向存量資產精細化運營、低效門店出清。
本期70個新開專案覆蓋地方國企、央企、傳統房企系、民營專業運營商、外資服務公寓五大主體，萬科泊寓、龍湖冠寓、招商蛇口壹間公寓、華潤有巢、雅詩閣、合肥承寓、杭州安居寧巢等主流品牌均有專案落地，市場運營主體維持多元化格局，但不同型別主體的拓店力度明顯分化租賃。
其中地方國資企業作為區域市場供給的核心，聚焦保租房與人才公寓賽道，杭州安居寧巢、鄭州城發美寓、合肥承寓、上海城方、珠海珠光集團、浦發有家、寓見安居等是其中的代表租賃。
保利和寓、華潤有巢、招商蛇口壹間公寓等央企表現突出，落地多個千套級標杆專案，如保利和寓上海光合社羣、招商蛇口合肥高新社羣、華潤有巢北京亦莊經開區店，這部分企業新開專案兼顧保租房及市場化長租賽道租賃。
相比之下，傳統房企系市場化運營商和專業運營商全面收縮拓店步伐，部分品牌年內無新增開業租賃。萬科泊寓、龍湖冠寓、瓴寓、方隅公寓、百瑞紀集團、樂乎公寓等仍保持一定開業節奏，但從廣撒網轉向精選店，優先選擇佈局核心城市的優質存量改造專案。金地草莓社羣、朗詩寓、樂璟生活社羣等老牌運營品牌上半年無新開專案，收縮的核心原因是國資保租房低價分流客源、持續壓縮盈利空間，疊加存量專案運營承壓，企業戰略已從規模優先切換至效益優先。
外資品牌雅詩閣持續堅守高階服務式公寓賽道，佈局核心樞紐城市，上半年集中佈局上海、武漢、廣州、廈門、海口等核心商旅城市，主打精裝套房、全屋智慧配套，聚焦高階商務、旅居租賃需求，與普惠型保租房形成差異化佈局，受國資保障房競爭的衝擊較小租賃。
年內樣本企業新開專案輻射一線、新一線、強二線等核心城市，涵蓋保障性租賃住房、人才公寓、產業配套公寓、市場化長租公寓、高階服務式公寓等多元化租住產品，匹配不同層級的居住需求租賃。
具體來看，上海以15.71%的專案佔比持續領跑全國，涵蓋千套級大型租賃社羣、高階服務式公寓、市場化長租公寓等多元產品型別，兼顧保障性與市場化供給租賃。深圳以11.43%的佔比位列第二，依託招商蛇口、華潤有巢、寓見安居等央國企專案，聚焦產業園區人才公寓與城市青年人才住房需求，新增專案以政策類保障房源為主。
杭州、合肥、鄭州、北京、廣州、成都等城市同樣有多個專案落地租賃。從區域熱度來看，上海、杭州、合肥、無錫、蘇州、嘉興等長三角城市合計佔比超40%，行業發展熱度領先於其他區域。
從資料來看，一線、強二線產業/科創城市承接絕大部分新增供給，三四線城市無規模化新開專案，行業資源、資金、房源持續向人口流入核心城市集中，區域馬太效應進一步加劇租賃。
從新開專案房源規模劃分，500套以下中小體量專案佔比51.11%，是上半年拓店首選的形態，這類專案多為存量住宅改造、商圈小型公寓、片區配套人才公寓等，運營主體以地方區域國資、中小民企、高階服務式公寓品牌為主，單盤體量小、區位分散，主要佈局城市核心商圈、地鐵沿線、高校周邊，精準服務零散青年剛需、商務短期租住人群租賃。
500-1000套中型專案及1000套以上大型社羣兩類體量佔比基本持平租賃。
觀點指數注意到，千套級大型租賃社羣上半年落地數量較2025年同期有所提升，這類專案多由國央企開發打造，典型專案包含上海城投寬庭張江社羣、珠海珠光琴澳青年城、合肥招商高新社羣、浦發有家進賢青年社羣、華潤有巢北京亦莊經開區店等租賃。
此類大型專案核心特徵為產住深度繫結，專案選址緊貼經開區、高新產業園、科創產業叢集，房源戶型、配套設施完全匹配產業人群的租住需求租賃。
從上半年已開業專案來看，產住繫結社羣涵蓋產業工人保障型、科技人才配套型、城市更新等多種模式，房型包括面向科創白領配置精裝一居室、面向製造業產業工人配套多人間宿舍型房源、面向家庭型居住需求的多居室，同步配套食堂、商業、運動空間、通勤班車等產業配套，實現居住、就業、生活一體化租賃。
目前，各地正將產業配套保障性租賃住房作為最佳化營商環境、強化人才引進與招商引資的關鍵支撐租賃。同時，專項債券、保障性住房再貸款等政策性資金工具，正積極助力產業園配套租賃專案的落地實施。
產住繫結模式最直接的效益體現在招租端租賃。傳統市場化專案開業後通常需要3-6個月的爬坡期，出租率從零逐步提升至穩定狀態，而產住繫結專案在開業前即可透過園區企業的集體租賃意向鎖定相當比例的房源，爬坡期大幅縮短，獲客成本顯著降低，這也是租賃企業佈局的核心驅動力。
可以預見的是，貼合產業佈局的大型產住融合租賃社羣，將持續成為市場新增供給的核心增量載體租賃。
公募REITs
新發行與擴募並舉租賃，年內租賃住房REITs板塊整體震盪走弱
公募REITs表現上，年內中航北京昌保租賃住房REIT成功首發，中金廈門安居REIT完成擴募，同時多單產品處於申報或稽覈階段，租賃住房REITs持續擴容租賃。
具體來看，4月29日，中航北京昌保租賃住房REIT在深交所成功上市，募集資金9.268億元，底層資產為北京昌平區未來科學城的三個公共租賃住房專案，共計1394套房源，歷史出租率達98%租賃。
在儲備專案方面，5月，國泰海通中建租賃住房REIT計劃募資13.14億元，已獲上交所反饋，中金杭州安居保障房REIT擬募資8.52億元獲深交所問詢，兩者底層資產分別為中建·幸孚+公寓（上海松江店）及杭州明石公寓專案租賃。
除上海、杭州外，全國十餘座重點城市已提前啟動保租房REITs籌備工作，濟南城市發展集團、鄭州城發等地方國資平臺已完成合作機構遴選、專案篩選培育等招標環節，後續底層資產將進一步覆蓋濟南、鄭州等新一線城市，同時南京、重慶、西安、青島、天津、廣州、福州等城市也在同步推進專案儲備，後續資產的城市覆蓋面將從現有核心一線及強二線城市，逐步向更多新一線及省會城市延伸，資產的城市邊界進一步擴充租賃。
截至6月30日，全國已有9只保租房公募REITs成功上市運營，已上市的專案後續擴募推進節奏分化明顯租賃。6月，中金廈門安居REIT順利完成擴募，募集資金7.887億元，擴募資產為廈門思明區林邊公寓和湖裡區仁和公寓。此前華夏北京保障房REIT及華夏基金華潤有巢REIT首次擴募份額已掛牌上市，三者擴募資產的城市佈局均與首發專案城市佈局一致。
匯添富上海地產租賃住房REIT、國泰海通城投寬庭保租房REIT及紅土創新深圳安居REIT等專案已陸續釋出擴募公告或處於推進階段租賃。前兩者擬擴募資產均為上海核心區域的租賃住房。
年內紅土創新深圳安居REIT更新擴募方案，擬購入承福苑、南馨苑、空港花園和尚龍苑4個專案，合計建築面積23.06萬平方米，包含3948套租賃住房及51個配套停車位，分佈於深圳福田、南山、寶安、龍華四區租賃。
顯然，租賃住房REITs市場已進入加速擴容新週期，新發專案持續注入，已上市產品透過擴募實現規模增長，市場廣度和深度不斷拓展租賃。
從基金披露的業績報告來看，擴募成為已上市保租房REITs增厚收益的重要手段租賃。
2026年第一季度，8只REITs合計單季度收入約2.05億元，淨利潤合計約6085.04萬元，可供分配金額合計約1.45億元租賃。
營收維度上，全部具備同期對比資料的產品，一季度營業收入均實現同比上行，漲幅區間從1.27%至75.8%不等租賃。華夏北京保障房REIT及華夏基金華潤有巢REIT營收增速領跑，兩者前期完成擴募和資產並表，底層資產規模大幅提升，帶動營收同比分別上漲75.80%及74.55%。
淨利潤層面，板塊整體向好，除國泰海通城投寬庭保障性租賃住房REIT淨利潤同比小幅下滑0.02%外，其餘產品淨利潤均錄得同比增長租賃。其中商基金招商蛇口租賃住房REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT以及中金廈門安居REIT淨利潤同比增速位居行業前列。
可供分配金額直接決定投資人的分紅收益，一季報資料顯示，絕大多數上市產品該項指標同比改善租賃。其中華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT表現突出，可供分配金額同比分別提升86.27%、66.57%，直接增厚投資者當期的分紅收益。
EBITDA指標出現分化，完成擴募的華夏北京保障房REIT及華夏基金華潤有巢REIT依託資產體量擴張實現EBITDA大幅抬升，同期招商基金招商蛇口租賃住房REIT、紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT等（+3%）等存量產品亦保持平穩增長，EBITDA同比穩中有升租賃。
運營層面，以中金廈門安居REIT、紅土創新深圳安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT等為代表的專案，期末整體出租率水平超95%，租金走勢平穩，運營狀況良好租賃。紅土創新深圳安居REIT最新資料披露，其持有的4個保租房專案上半年平均出租率均超95%。
當前存量保租房公募REITs底層資產基本面紮實，持續高位的出租率、標準化精細化的運營，構築了現金流安全墊租賃。從增長邏輯來看，擴募併入新增資產是驅動營收、淨利潤、可供分配金額、EBITDA全面高增的核心催化劑，也是現階段板塊規模與業績增長的核心驅動力。
二級市場表現上，Wind資料顯示，2026年6月30日，9只產品僅中航北京昌保租賃住房REIT小幅收跌0.34%，其餘8只全部收紅租賃。板塊情緒有所修復，資金對租賃住房REITs的配置意願在增強。華泰蘇州恆泰租賃住房REIT及華夏基金華潤有巢REIT單日漲幅表現突出，短期資金流入明顯，紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT等其餘標的小幅跟漲，漲幅區間在0.45%至1.66%。
近一月及近三個月，板塊收益表現明顯分化租賃。其中匯添富上海地產租賃住房REIT單月漲幅6.63%，居首；華夏基金華潤有巢REIT緊隨其後，上漲3.86%。兩隻上海區域的資產領跑全板塊。同期中航北京昌保租賃住房REIT下跌1.48%，短期承壓明顯。
近三個月，實現正收益的標的聚焦深圳、北京、上海、蘇州人口淨流入核心城市，包括紅土創新深圳安居REIT、國泰海通城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT及華泰蘇州恆泰租賃住房REIT租賃。
半年維度，2026年1-6月，9只保租房REIT年內漲跌幅全部為負，板塊整體維持震盪調整格局租賃。期間中金廈門安居REIT跌幅居前，其擴募於6月完成，上市後新增份額對價格形成短期攤薄效應。
從行業基本面來看，上半年全國重點城市住宅租金同比持續下行，租賃資產租金增長空間承壓，同時各地大量保租房專案新增入市，供給擴容稀釋存量租賃資產租金溢價，從基本面端壓制板塊估值的上行空間租賃。
拉長週期來看，所有租賃住房REITs上市至今（含上市首日）全部實現正向收益，資產長期保值增值屬性得到驗證租賃。華夏北京保障房REIT以76.97%的累計漲幅穩居板塊首位，同時3.993元的收盤價成為全板塊價格最高的標的。中金廈門安居REIT以68.65%的累計漲幅緊隨其後，兩隻產品均為市場首批上市的保租房REITs，底層資產運營穩健，已積累了可觀的投資者回報。
從資料來看，租賃住房REITs板塊估值分化明顯，中短期板塊走勢受區域政策、城市基本面、新增供給及產品擴募等多重因素影響，表現結構性分化租賃。長期看，板塊收益高度繫結城市人口流入規模與資產運營成熟度，資產保值屬性確定，長期配置價值明確。
投融資與資本市場
證券化產品集中創新亮相租賃，險資等長線資金配置住房租賃資產
行業投融資表現上，除了傳統的銀行貸款和債券融資外，年內創新融資方式不斷湧現租賃。
2026年1-6月期間，多單住房租賃機構間REITs、CMBS、類REITs等多元化金融工具持續推進、獲批與發行，租賃住房融資逐步從傳統信貸向公開市場、從短期借貸向長期持有的結構性升級租賃。
據觀點指數監測，年內住房租賃資產證券化發行主體以地方城投、安居集團等地方國企佔據絕對主導地位，民企、專業運營商僅少量參與市場化長租公寓類專案租賃。國資主體手握保租房、城市更新等存量資產，疊加信用優勢、政策支援，成為資產證券化的核心力量。
區域分佈上，底層標的物業高度集中於長三角，包括上海、杭州、南京、合肥等，北京、深圳等核心城市也是證券化的高地租賃。
底層標的覆蓋保租房、公租房、市場化長租公寓、安置房等多種物業型別，其中保障性租賃住房/公租房這類資產依託政策託底、租金穩定、區位集中等優勢，是年內證券化的主力標的租賃。
值得一提的是，年內多種創新集中落地，綠色保租房類REITs、機構間REITs（持有型不動產ABS）成為上半年住房租賃資產證券化的核心亮點租賃。
4月30日，華安資產-國泰海通-浦開集團慧智保障性租賃住房綠色資產支援專項計劃（住房租賃）在上交所的專案狀態更新為透過，專案是全國首單綠色保障性租賃住房類REIT，也是全國首單R4用地租賃住房類REIT租賃。
專案發行總規模為36.5億元，為上海現階段體量最大的租賃住房類REIT，優先順序票面利率1.95%，創下同規模租賃類REITs歷史最低融資成本租賃。
底層資產包括浦東三大成熟保租房社羣慧智・仁恆派、慧智・有巢及慧智・芳華，全部為R4租賃專項用地、按照綠色建築標準建造租賃。據瞭解，浦開集團深耕浦東人才安居，已落地慧智系列5個租賃社羣，累計投運保租房超5000套，全部面向科創青年、新市民，出租率長期保持高位，現金流穩定可持續。
機構間REITs持續擴容租賃。3月30日，太保資產-新黃浦築夢城保租房持有型不動產ABS成功掛牌上交所，發行規模11.942億元，是上交所第二單保租房持有型不動產ABS產品，也是全市場首單由民營企業作為發行人的保租房機構間REIT，打破了此前保租房領域國企主導的融資格局。專案底層資產位於上海市閔行區梅隴鎮，共有1315套房源。
年內博楓專案的落地則是另一維度的突破租賃。6月5日，中金-博鄰長租公寓持有型不動產ABS在上交所成功發行設立，發行規模8億元，成為全國首單市場化長租公寓機構間REIT，也是首單外資機構參與的住房租賃資產證券化產品。專案底層資產包括靜安博鄰行政公寓及五角場博鄰行政公寓，兩者均為博楓自主收購、自主改造、自主定價、自主運營的純市場化專案，無政策規劃背書、無租金收益兜底。該專案的成功發行證明住房租賃資產證券化市場正式告別只有保租房能做的初級階段，資產資本化邊界進一步拓寬。
除此之外，年內又一家地方國企加入機構間REITs發行行列租賃。2026年6月，國泰海通資管-上實城開租賃住房持有型不動產ABS獲上交所受理，擬發行金額為6.8億元，是上實城開旗下首單租賃住房類資產證券化產品。
資產交易層面，觀點指數注意到，2026年上半年住房租賃資產交易表現為險資長期資金主導、外資階段性退出、存量商改保資產成為交易核心、基金化合作模式持續深化等趨勢租賃。
具體來看，2026年4月，領盛投資及國壽資本雙方長租公寓改造運營基金正式對外落地官宣，並完成上海首批專案收購租賃。
交易底層標的為領盛投資旗下上海兩宗長租公寓專案（COZI可遇·東外灘、COZI可遇·新江灣）60%的股權，專案已納入上海保障性租賃住房體系租賃。兩處物業均由存量商業辦公樓改造，總建面約37726平方米，緊鄰網際網路產業叢集，面向青年白領、新市民。
本次交易國壽資本出資6.29億元收購專案60%的股權，領盛投資保留剩餘40%的股權，持續全權負責專案的運營管理，雙方共同設立專項SPV持有底層資產租賃。
另外，鼎暉投資2025年完成上海Base佰舍蘇河專案、嘉定中旭大廈專案收購後，2026年持續推進存量改造，形成系列化資產佈局租賃。
專業運營商同步發力，年內城璟租住集團完成北京順義區12萬平方米租賃住房專案收購，成為2026年上半年北京市場最大規模的租賃住房資產收購案租賃。
觀點指數認為，住房租賃資產證券化的成熟退出渠道大幅提升了機構投資者的收購意願，同時公募REITs、類REITs、CMBS等融資工具的常態化發行，解決了長期以來租賃住房資產流動性差、退出難的行業痛點租賃。
金融工具分層完善，住房租賃資產交易與證券化雙向聯動，行業完整資本閉環已經跑通，政策託底的保租房成為資本首選，核心城市租賃資產資本認可度表現突出租賃。
隨著市場發展趨於成熟，行業投融資與資本市場表現將更加活躍，資產邊界將持續拓寬租賃。住房租賃證券化標的有望從目前以保租房為主，逐步擴充套件到市場化長租公寓、服務式公寓、藍領公寓、人才公寓等多種型別。
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